現在的房貸利率有多重？你回首5、6年前的低利年代，就一目了然了。永慶房產集團業務總經理葉凌棋指出，當時房貸利率一度只有1.375%。如果以貸款1000萬元、20年期、本息平均攤還試算，每個月大約繳4.77萬元；但如今首購房貸利率中位數已升到2.60%，同樣條件下，月付直接墊高到約5.35萬元。
把千萬房貸換成帳單來看，每個月從4字頭變5字頭，每個多掏近5800元，一年多出約7萬元。讓人一想到就想哭的是，房貸不是繳1年，而是一路要背20年，現在不少購屋族甚至一簽就是30年、40年。
永慶彙整實際往來銀行房貸資料發現，第七波信用管制前，2024年第2季首購房貸利率中位數為2.06%，到了2026年第3季已升至2.60%，增加0.54個百分點；第二戶則從2.18%一路升到2.90%，增加0.72個百分點。
換成市場最熟悉的「碼」，首購等於實質已升超過2碼，第二戶更逼近3碼。也就是說，政策利率雖然原地踏步，但從永慶掌握的房貸市場來看，銀行透過提高房貸利率、審慎審核及額度控管，已經產生相當程度的實質緊縮效果。葉凌棋一句話就戳破窗戶紙：「它沒有升息，它已經升息。」
從房地產這一端看，這也提供了央行為何「不必再升息」的另一個觀察角度。葉凌棋認為，如果現在央行再正式升半碼、1碼，就等於在已經墊高的房貸利率上再往上加，對首購族、換屋族肩膀上的負擔只會更沉。
央行的確沒有升息、官方政策利率仍停在2%，但從房貸市場來看，購屋族早已先承受超過2碼、甚至近3碼的實質升息效果；這正是葉凌棋認為，從房市端來看央行沒有必要再補上一腳升息的重要理由。
