蔡明芳專欄：中國延長房貸期限無法消除房價下跌的預期心理

中國人民銀行和金融監管總局在8月28日聯合印發「關於改革完善房地產信貸管理，推動加快構建房地產發展新模式的意見」，其中最重要的有兩點：一是延長個人住房貸款期限，一是延後開始還房貸的時間。中國的個人住房貸款最長期限在1997年的規定是20年，1999年則放寬到30年，現在開始則放寬到40年。除了延長個人住房貸款期限外，延後開始還房貸的時間在我國則稱為延長「寬限期」。中國政府調整房地產政策對中國房地產市場是否會有幫助，也引起關注。

首先，有別於台灣或其他國家延長個人住房貸款年限的原因為「高房價」，中國政府則是在房地產市場價格下跌以及房地產出現爛尾樓的情況下，將其房屋貸款年限進一步展延。事實上，在中國目前仍面臨有效需求不足的情況下，消費者預期中國房地產價格的心裡仍非常強烈，此一預期心理並不因為房貸年限延長而消失。這是因為，對消費者而言，若目前不買房子的原因是因為擔心房價會進一步下跌，而非買房負擔大，則延長房貸年限降低購屋負擔的影響就有限，沒有任何比房價下跌對減輕購房負擔更有效的政策。這是為何本文認為延長40年房貸年限的做法，對中國房地產業幫助極為有限的原因。

其次，在許多房地產開發商面臨爛尾樓的債務壓力下，中國房地產價格已持續下滑一段時間，雖然中國政府過去已開放不同地方的購房數目限制，但是，中國房地產市場仍維持衰退。此時，若中國政府延長房貸年限的做法是為了幫助買不起房子的居民，則顯示中國居民的所得或可支配所得下滑速度可能遠大於房價降低的幅度，才可以支持中國政府同時放寬購屋「貸款年限」與「寬限期」的合理性。換句話說，中國政府在房地產貸款政策大幅放寬的背後，可能證明中國有效需求不足的問題仍難以解決。

再者，若中國銀行已承擔了許多爛尾樓的不良債權或因供給過剩的餘屋，則中國政府的政策可能會降低銀行的授信債務負擔，但是，這都必須建立在消費者願意消費且不會違約的情況下。否則，對於改善中國整體房地產面臨的困境仍不會有效果。對中國金融業而言，在面對許多製造業生產過剩的現狀下，企業授信違約的風險本來就會愈來愈高，若政府在房地產不佳的情況下，仍延長房貸年限，則銀行的授信評估都將面臨更大的挑戰，配合與不配合中國政府的政策都是風險。

最後，由上述討論可知，中國延長房貸年限與寬限期的政策背後，我們最該關心應非該政策是否有效，而是在房價持續降低之際，仍需要放寬購屋貸款政策，中國的經濟是否比預期的更不好，這才是我們最該重視的問題。