20、30歲年輕人湧進法院 只為搶一間「買得起的房子」
根據韓媒報導，8月24日上午，首爾東部地方法院101號法庭出現一群與過去拍賣會截然不同的身影。當天拍賣的是位於首爾江東區巖寺洞的一棟低層多戶住宅，估價約5.04億韓元（約37萬美元），共有11人參與競標，是當天競爭最激烈的案件之一。
26歲的金裕智特地請假陪同31歲的哥哥金范俊參加拍賣，這是金范俊第一次走進法院拍賣場，他原本估計自己有約80%的機會得標。但最後，最高出價為4.3607億韓元，而金范俊只出價3.7億韓元，最終以6607萬韓元之差落敗。兩人沒有太多時間失落，因為下午還得回去工作。
當天的競標者中，20多歲、30多歲的年輕人並不少見。27歲的姜智允也來到現場，希望以較低價格買下一棟位於可樂洞的別墅，但同樣沒有成功。她表示，首爾房價實在太高，因此一直尋找能夠「盡可能便宜買房」的方法，後來才接觸到法院拍賣。即使這次沒有得標，她仍認為參與競標本身也是累積經驗。
首爾房價太高 年輕人只能尋找「另類入場券」
韓國法院登記資訊中心的數據，也顯示年輕人進入房產拍賣市場的趨勢正在加速。今年1月至7月，共有20,619名買家登記購買拍賣房產，其中19至39歲買家達5,556人，占總數26.9%，較去年同期增加18.3%。
其中19至29歲買家的增幅更為明顯，達24.8%，高於所有年齡層平均17.2%的增幅。若拉長時間來看，年輕買家增加的趨勢更加明顯。19至39歲拍賣房產買家人數，已從2021年的5,759人增加至去年的8,361人。
房地產業者分析，背後主要有兩大原因：首爾房價持續上漲，以及房貸政策日益嚴格。GG Auction高級專家顧問李柱賢表示，隨著公寓價格持續攀升，加上貸款條件收緊，原本有意購屋的人開始尋找其他管道，法院拍賣因此成為其中一個選項。
全租房越來越難找 「與其租，不如直接買」
除了房價問題，韓國特有的「全租」制度也正在加劇年輕人的居住壓力。隨著市場上的全租房源減少，部分年輕人開始認為，與其繼續承受高額押金與租屋市場的不確定性，不如直接尋找價格較低的房產。
京畿道水原市一間房產拍賣學院的工作人員透露，最近新招收的學生中，約有一半是20、30歲的年輕人，顯示年輕族群對法院拍賣的興趣明顯增加。一名房仲也表示，過去來詢問低層多戶住宅的主要是新婚夫婦，但最近4、5個月，單純以「買房」為目的的諮詢明顯增加。
政策收緊 房產拍賣從「炒房」變成「自住」
過去韓國房產拍賣市場也曾吸引大量年輕投資客，尤其在貸款條件相對寬鬆時，一些投資者會利用「全租押金」降低自己的實際資金需求，再透過低層多戶住宅進行短期投資。
但這種模式在2025年6月27日公布貸款措施後受到限制，新規定將競標成功後用於支付剩餘房款的貸款上限設定為6億韓元，同時要求得標者在6個月內入住。
政策改變後，單純依靠貸款與租金進行投資的空間縮小，市場開始轉向現金較充裕的買家，以及真正準備自住的購屋者。對年輕首購族而言，這反而可能成為一項優勢。因為從未擁有房產的首購族，可以申請首次購屋貸款，而相關貸款同樣要求購屋者實際居住。
Eduwill房地產學院院長沈宇順指出，在目前房地產監管複雜、融資成為關鍵的情況下，沒有房產的年輕人反而具備一定優勢。
公寓買不起 低層住宅成為年輕人的折衷方案
不過年輕人真正能負擔的房產，仍主要集中在首爾較外圍地區，以及價格相對低廉的公寓和低層多戶住宅。根據GG Auction數據，首爾公寓拍賣成交價已連續4個月超過鑑價的100%，意味著過去房產拍賣常見的「折價優勢」正在快速消失。
金范俊坦言，如果要在首爾主要地段購買公寓，至少需要準備3億至4億韓元自有資金，對一般年輕人而言幾乎遙不可及，因此低層多戶住宅成為他認為較現實的折衷方案。
24歲成功買房 靠低價取得首間自住房
也有部分年輕人已經成功透過法院拍賣買到自己的房子，24歲的盧賢貞去年底在首爾江西區購入一棟低層多戶住宅，成交價接近2億韓元，比附近同類型房產價格低約20%。
這棟房屋位於首爾「MOA Town」整合型重建計畫區域內，讓她除了自住之外，也看好未來可能的重建發展。她採取的方式，在韓國被稱為「媽媽科技」（momtech）：先以相對便宜的房子作為居住起點，等待未來房價或重建價值提升。
她表示，房子靠近地鐵站，生活機能完善，更重要的是，買下房子後不必再擔心全租或月租問題。現在她計畫繼續存錢，未來再決定究竟要繼續住下去，還是將房子出售。
年輕人愈來愈會用AI 房產拍賣市場也開始數位化
年輕人對法院拍賣的興趣，也逐漸延伸到AI與數據工具。AI驅動的法院拍賣分析平台Yoiddang表示，過去3個月，其45至64歲用戶仍占最大比例，約63%；18至34歲用戶則占22%。
不過該平台指出，年輕用戶是目前成長速度最快的族群之一。與傳統拍賣投資者不同，年輕買家更積極使用AI工具、拍賣數據與分析平台輔助決策，希望降低第一次進入市場所面臨的資訊落差。
房產拍賣「機會越多，陷阱也越多」
然而法院拍賣並非單純的「低價買房」，隨著未來可能有更多房產進入拍賣市場，專家也警告，年輕買家必須留意房產背後的法律風險。尤其受到韓國全租市場危機影響，未來可能出現更多涉及「高價全租」或「反向全租」問題的房產。
這些房產雖然可能因價格大幅下降而吸引買家，但也可能存在複雜的租賃權、留置權及其他法律權利。Eduwill房地產學院院長沈宇順提醒，拍賣物件數量增加固然代表更多機會，但同時也意味著潛在問題可能快速增加。如果競標者沒有事先確認隱藏留置權、租賃權及其他法律關係，一旦得標，可能面臨遠超預期的成本。
房價問題不解決 年輕人仍會湧向拍賣市場
對許多韓國年輕人而言，法院拍賣並不是夢想中的買房方式，而是在首爾高房價環境下，被迫尋找的一條道路。新韓證券房地產專家顧問楊智英指出，如果政府沒有處理房價上漲的根本原因，單純透過監管限制需求，市場仍會產生新的「缺口」。
而法院拍賣，正成為部分年輕人眼中少數仍有機會進入首爾房地產市場的途徑。對買不起一般公寓的20、30歲年輕人而言，拍賣場或許不是最理想的選擇，卻可能是他們距離「首爾有房」最近的一扇門。
